부동산 상가주택 주택 세금 전국 조정지역 양도세 분석

 주거와 상가가 섞여 있는 상가주택은 주거상권 비율에 따라 세금이 달라집니다 매입할 때부터 매도할 때까지 본인에게 어떤 게 유리한지 잘 따져 봐야 합니다 상가주택 세금은 보통의 부동산 세금처럼 취득단계 보유 단계 그리고 양도 단계 이렇게 세금이 부가되는데요 취득 단계에서는 취득세를 보유 단계에서는 재산세와 종부세를 양도 단계에서는 양도세를 됩니다 그리고 부가가치세는 보유 단계에서는 상가 임대료에 대해서 양도 단계는 건물 분에 대해서 발생합니다 자 그럼 하나씩 살펴보시죠 상가주택 취득세는 주택은 주택에 해당하는 취득세를 냅니다

그리고 상관은 상가에 해당하는 취득세를냅니다 2020년 기존 취득세를 정리 않던데요 주택은 금액과 면적에 따라 1.6%에서 4.6%까지 되어 있습니다 반면 주택의 부동산은 4.6% 일정합니다 700 차이를 비교해 보면 주택 상가 앞으로 나갑니다 상가주택 재산세는 주택은 주택으로 상관은 상가로 뚝 떼어서 따로따로 부과됨 주택 부분은 건물과 토지를 합한 과세 금액을 7월과 9월에 2분 ABC 두 차례에 걸쳐 서버가 되고요 상가 부분에서 건물 보는 7월에 토지 부른 9월에 각각 부과됩니다 종부세는 따로 정부세에 관한 영상에서 설명하겠습니다 주택이 상가보다 끌 때는 전체를 주택으로 보고 1세대 1 주택 2년 거주요건 구리시 전체가 비과세가 됩니다 물론 양도가액 9억 원 미만이면 해당됩니다

원래 1세대 1주택 2년 보육원에서 파리 대책으로 2년 거주 지역 번으로 변경된 거고요 다음은 상가주택 보다 더 큰 거 나 같은 경우에는 죽어 부분과 상가 부분은 각각 용돈으로 지급됩니다 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하는 경우라도 죽어 부분에서만 비과세 혜택을 받을 수 있는 겁니다 참고로 2022년 1월 1일부터 양도가액 9억 원 초과 주택은 각각의 용도로 부과되는 것으로 바뀌었습니다 좀 더 상세히 살펴보겠습니다 주택이 51% 상가가 49% 라면 전체를 주택으로 보고 1세대 1 주택 2년 거주 요건 해당되면 상가까지 전부 비과세가 됩니다

 반면 주택이 49%거나 50%인 경우는 주택은 주택으로 상관은 상가로 와서 주택 부분만 비과세요건을 검토하고 산과는 무조건 양도세를 내야 합니다 주택 부분이 상가 부분보다 큰 지호는 상가주택을 구입할 단계부터 나중에 8대까지 고려해야 할 투자 포인트 막상 매도할 때쯤 비과세 요건 해당이 안 되면 방법을 찾아보겠다고 주택 면적을 1% 나 2% 만 넓혀도 1세대 1 주택 비과세 요건 해당이 돼서 건물 전체가 비과세 된다면 머리를 싸매고 방법을 강구하겠죠 그때 머리를 치는 방법이 있습니다 증축이나 용도변경을 통해서 건축법상 정화에도 주차 대수 열어 줘 건이 맞다면 죽으로 바꾸는 것도 정말 좋은 방법입니다

 충추 또는 용도변경을 할 경우에는 증축 또는 용도변경이 이런 안 날로부터 2년이 경과해해야만 합니다 다음은 9억 초과 분 고가주택을 경우 양도세 계산하는 방법을 살펴보겠습니다

양도 까는 12월입니다 이때 양도차익은 12억에서 사업을 뺀 8억이 양도 차이입니다 비과세 되는 부분은 양도차익 8억에 전체 양도가액 12억 중 9억이 차지하는 비율을 곱한 값 신 6억에 대해서 비과세가 됩니다 과세되는 부분은 양도차익 8억에 전체 양도가액 12억에 대한 12억에서 9억을 뺀 3억이 차지하는 비율을 곱한 값인 이혁에 대해서 과세됩니다 다음은 양도세 중 장기보유 특별공제에 대해서 알아보겠습니다 유명 장 특공이라고 하는데요

일단 장특공이 적용되려면 무조건 3년 이상 보유해야 합니다 주택은 2년을 거주한 경우와 2년 거 좋아하지 않은 경우로 크게 나눕니다 2년 거주한 경우에는 2020년 올해 안에 미로를 하면 1년 보유 당 8%씩 최대 80% 장 특공 혜택을 받을 수 있고요 2021년 1월 1일 이후 매도하면 1년 보유 항상 앞으로 와 1년 거주 당사 프로를 교차 계산해서 최대 80% 장 특공 혜택을 받을 수 있습니다 인연을 거 좋아하지 않은 경우는 1년 보유 당 2%씩 최대 30% 장 특공 혜택을 받을 수 있습니다 다음은 산 건데요 상관은 1년 보유 당 2%씩 최대 30% 장 특공 혜택을 2022년부터 적용되는 개정세법에 대해서 알아보겠습니다 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 양도가액 구글을 초과하는 주택은 주거가 상가 급여가 아무 관계없이 각각 용도대로 세금을 됩니다 2가지 경우를 나눠 보겠습니다 양도가 구비하는 종전과 똑같습니다 주거와 상가 비율을 따져서 세금을 계산합니다

다만 광역시 지역에서 법원이 하고 상가주택은 거의 없을 것으로 보이기 때문에 이게 얼마나 효과가 있을지도 모르겠습니다 보육원 초가원 주택은 죽어봐 상가비율 관계없이 주거는 죽어 대로 상가는 상가 대로 양도세를 구합니다 주고 비율이 크면 상가도 죽으러 보고 상가까지 건물 전체가 비과세되는 큰 혜택이 사라지게 되었습니다 지금 상가주택을 가지고 계신 분들 중에서 9억 원 이하 라면 종전대로 종 전세 법대로 처리하면 됩니다 아무 관련이 없습니다 그러나 9억 원이 추가되고 죽어 비율이 상가 비용보다 커서 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 분이라면 2021년 내로 비과세 혜택을 누리면서 매도를 하는 것도 좋은 방법입니다 이번에는 부가가치세에 대해서 알아보겠습니다

부가가치세 부가세란 재화용역을 대가에 대한 부가적인 세금인데요 돈을 시에는 임대소득에 대해서 부가세가 부과되고 양도세는 그 물건에 대해서 부과됩니다 양도 시 부가세는 주택에는 없고요 상가 부분만 부과됩니다 임대소득에 대해서도 주택은 부가세가 없고요 상가 부분에 대해서만 부과됩니다 양도 시 부가세 흐름에 대해서 알아보겠습니다 내가 아까 씹어 토지가 치러 건물가액 3억 부가세 3천만 원 이렇게 계약이 됐습니다 물론 건물분 부가세 별도 인이 당사자간 합의가 되는 사항이며 매수인은 매도인에게 시각과 부가세 3천만 원 아빠는 10억 3천만 원을 주고 매도인 매수인에게 세금계산서 발행합니다 

 포괄양도양수계약 본질은 재화와 용역의 최종 소비자가 부가세를 된다는 겁니다 1,000원짜리 과자를 사면 영수증에 910원 플러스 90원 이렇게 부가세 10%가 별도로 되어 있는 것을 보셨을 겁니다 최종 소비자에 과자를 먹는 사람이 부가세를 내는 굿 중간 유통하는 사업자는 환급을 받는다는 겁니다 그래서 포괄 양도 양수 매수자는 사업자에 하며 계약 당시에는 아닐지라도 이후 사업자 등록을 해야 합니다 그리고 면세사업자 단위사업장 해당이 안 됩니다 상가주택 세금을 최종 정리하겠습니다 취득세는 주택 따로 상가 따로 재산세는 주택 따로 3 갚도록 양도세는 주택이 크면 주택으로 보고 상가가 크거나 같을 때는 각각 지급됩니다 장 뚜껑은 주택은 최대 80% 상관은 최대 30%입니다 부가세는 양도 시에는 건물 가격에 대해 10% 갖고 가려고요 임대 시에는 생각으로 월세에 대해 식초가 부과됩니다 주택은 월세를 받더라도 부가세는 없습니다  또 또 갈 거다 이상으로 상가 주택 세금 처리에 관한 내용을 말씀을 드렸습니다

 먼저 상가주택양도소득세 적용을 할 때 어떻게 하느냐 주택면적이 클 경우 이제 상가면적 이클 경우에 따라서 다릅니다 먼저 주택면적이 상가면적보다 큰 경우를 한번 보도록 할게요 현재는 전체를 주택으로 보고 양도소득세를 정형을 합니다 그런데 2022년도 1월 1일부터는 9억 이하일 경우 이제 9억 초과 역경과 달라지게 됩니다 구하기 할 경우에는 전체를 주택으로 보고 양도소득세를 적용합니다 지금 현재가 똑같죠 그런데 2022년도 1월 1일부터는 9억 초과 일 경우에는 주택과 상가를 9 분해서 양도소득세를 작용을 합니다

그런데 이제 상가 면적이 크거나 같은 경우가 있어요 상 가면 저 그거 나 같은 경우에는 지금도 그렇고 2022년도 이후에도 마찬가지입니다 주택과 상가를 9분해서 양도소득세를 작용을 합니다 이제 알아주시고요 어 그러면 상가주택 면적을 판단할 때 일정은 기준이었습니다 어떤 기준이 있냐면 실질적으로 사용하는 것에 따라서 판단합니다 예를 들자면 주택 임대차 계약이 체결된 달라고 해서 이걸 다 주택으로 버리냐 그렇지 않습니다

 주택임대차계약 여부와 상관없이 사실상 사용하는 용도로 판단해서 주택인데 아니지 9분 합니다 그리고 1세대 1 주택인 경우에는 이제 비과세를 받을 수 있습니다 그런데 주택으로 용도를 변경을 해서 주택면적이 크게 한 후에 매도를 할 경우가 있겠죠 이런 경우에는 주택으로 용도를 변경한 후 2년이 경과해 야 많이 이제 비과세 혜택을 볼 수 있습니다 그래서 비과세 혜택을 보기 위해서 상가 부분을 주택으로 이렇게 용도변경을 하고 바로 맷돌 하더라 그래서 비과세를 받을 수 있는 게 아니고 2년이 경과해 야 많이 비과세 혜택을 받을 수 있다 

이점도 알아두시고요 또 어떤 일정한 점포에 포함된 방이 있습니다 그런데 만약에 내가 실제 거주하는 경우에는 그 점포에 포함된 방은 주택으로 봅니다 그런데 내가이 점포와 그 방을 임대를 중 경우가 있죠 이런 경우에는 그 방은 상가 면적으로 반달 한다는 점이 정도 기억을 해 주시면 좋을 것 같습니다 야 그러면 과연 어떻게 하면이 상가주택을 팔 때 잘 살 수 있겠느냐 한번 하나씩 보도록 하겠습니다 근데 양도가액이 9억 원 이하인 경우 양도가액이 9억 원 이하인 경우에는 2022년도 1월 1일 전이나 후 다 똑같습니다 나 주택면적이 클 경우에는 전체를 주택으로 보고 양도소득세 계산하고요 삼가면 저기 그거 나 같은 경우에는 이런 경우에는 주택과 상가를 9 분해서 양도소득세를 계산을 합니다 그러면 1세대 1 주택 비과세 적용대상자 이런 경우가 있어요 이런 경우에는 주택 면적을 하게 한 후에 양돌 하는 게 좋겠죠 그래서 주택으로 용도를 변경한 후 2년이 경과해서 주택 면접을 크게 한 후에 이경윤 주택을 하게 되면 이제 비과세 혜택을 볼 수가 있습니다 그런데 그 중과 대상자인 경우가 있어요

 조정대상지역에서 2주택이상 있는 분들은 중과대상이기 때문에 이런 경우에는 굳이 2 주택 면적을 크게 할 필요 없겠지요 1세대 1 주택 비과세인 경우 이런 경우에는 이제 주택 면적을 크게 해서 비과세 혜택을 받는 게 좋겠지만 중과 적용대상자인 경우에는 상가 면적을 크거나 갖게 한 후에 양도를 하는 게 유리할 수가 있습니다 그리고 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우도 있어요 양도가액이 부분을 초과하는 경우에는 2021년도 말까지는 동전 거 같습니다

 주택면적이 클 경우에는 전체를 주택으로 보고 양도소득세를 계산합니다 그래서 이런 경우에는 주택으로 용도를 변경한 후에 주택면적이 크더라도 주택면적이 크더라도 9억원을 초과하는 경우에는 주택과 상가를 9 분해서 양도소득세를 계산을 합니다 그러기 때문에 1세대 1 주택 비과세 적용대상자인 경우에는 당연히 주택 면적을 크게 하는 게 좋겠지요 물론 인위적으로 할 수는 없겠지만 어떤 상황을 판단해 보고 용도를 변경할 수 있다고 하면 변경을 해서 조금이라도 비과세 혜택을 높이는 게 좋지 않은 사람은 생각이 들고요 재중과 적용대상자인 경우에는 상가 면적을 크거나 가게 한 후에 양돌 하는 게 유리할 것으로 보입니다

 이렇게 상가 주택 양도세 절세 법에 대해서 알아봤는데요 이번 영상 한번 정리를 해 보도록 하겠습니다 첫 번째 상가주택 양도소득세 적용을 어떻게 하는지 한번 알아봐 그리고 상가주택 면적을 판단하는데 실질적으로 사용하는 부분으로 판단한다 형식적인 것은 판단하지 않는다 그렇게 말씀을 드렸고요 다음에 여기 상가 주택 양도세 절세는 어떻게 하는 게 좋은지 9억 원 이하인 경우 왕복 오늘 초과하는 경우 그리고 2021년도 말과 2022년도 1월 1일 이후 조금씩 다른 부분이 있었지요 잘 기억을 해 주시고요 영상을 보시고 도움이 좀 되셨다고 하시면 구독 좋아요 부탁드리고요 필요하시면 알람도 설정 부탁드리겠습니다 이번 영상 마치겠습니다

조정대상지역에 있는 주택임에도 불구하고 일부 지역의 경우 기준시가 3억 이하의 주택은 다주택자 양도세 중과 대상에서 제외됩니다 쉽게 말해서 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔아도 양도세가 중과되지 않고 일반 과세가 되는 경우가 있다는 뜻인데요 이게 무슨 소리인가 하고 의뢰하실 여러분들의 이해를 돕기 위해서 양도소득세 중과 대상 주택수 판정기준과 함께 여러분이 정말 주의할 부분까지 자세히 알려 드리겠습니다 

먼저 관련 법령을 보실 텐데요이 법조문은 참고만 하시기 바랍니다 여러분의 이해를 쉽게 하기 위해서 바로 뒤에 표로 정리해두었습니다 법조문을 읽어보면 소득세법 시행령 제167 3 1세대 3 주택 이상에 해당하는 주택의 어미라고 되어 있는데 이게 바로 양도세 중과 대상이 되는 주택을 말합니다 1항을 보시면 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이란 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다라고 되어 있고요 1호를 보시면 수도관 및 광역시 그리고 특별자치시 위에 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가에 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택이라고 되었습니다 

그러니까 수도관 및 광역시 그리고 특별자치시 외부에 지역에 소재하는 주택이라면 그 주택을 팔거나 아니면 그 밖에 가지고 있던 주택을 하려고 할 때 기준시가 3억 원을 초과하지 아니하는 3억 위하여 주택이라면 양도세 중과 대상에서 제외 배가된다 즉 양도세가 중과되지 않고 일반 과세가 된다라고 이해하시면 됩니다 그런데 이해가 좀 어렵죠 그래서 쉽게 만들어 놓은 표를 보겠습니다 양도소득세 추가 3월 대상 보유주택수 판정기준이라고 되어 있고요

 첫 번째로 서울은 모든 주택이 양도세 추가 3월 대상 중과대상이 되고요 경기도는 지역과면 지역을 제외한 모든 주택이 양도세 중과 대상이 됩니다 6대 광역시는 문자 제외하고 모든 주택이 중과대상이 되고요 세종시는 경기도 마찬가지로 급 지역과면 지역을 제외한 모든 주택이 양도세 중과 대상이 됩니다 그리고 경기도 면지역 6대 광역시 군지역 세종시 읍면지역 그리고 기타도 지역이 지역을 통틀어서 기타 지역이다라고 말하는데 이런 기타 지역에서는 공시 가격 3억을 초과하는 주택만 양도세 중과 대상에 포함이 됩니다 그러니까 3호기의 주택이라면 기타 지역에서 그렇다면 양도세 중과 대상에서 제외가 된다 양도세가 중과되지 않고 일반 과세가 된다는 

조건입니다 그 요건을 충족할에서 양도세 중과 대상 주택이 양도세 중과를 판장 할 때 주택수에 포함되는 주택이 몇 개인지를 먼저 따져 봐야 되고요 이렇게 걸러낸 주택 중에서 조정대상지역에 주택을 팔았을 때 양도세가 중과된다는 겁니다 그래서 금요일 보시는 것처럼 1세대가 가지고 있는 총주택은 5개 했지만 그중에서 양도세 중과 판정 할 때 텍스에 포함되는 주택이 2개 따면 그리고 그 중에서 조정대상지역에 있는 주택을 팔았다면 양도세는 일반 3일에 10% 포인트 추가 세율을 적용받게 되고요 만약 2020년 6월 1일 이후에 팔았다면 일반 세율에 20% 포인트 추가 세율을 적용한다 때 됩니다 그리고 만약 보유하고 있는 총 주택 중에서 양도세 중과 판장 할 때 주택수에 포함되는 주택이 3 주택 이상이었다면 그리고 그 주택 중에서 조정대상지역에 있는 주택을 팔았다면 양도세는 일반 세율에 20% 포인트 추가 세율을 적용받고요 만약 2020년 6월 1일 이후에 팔았다면 이때는 일반 세율에 30% 포인트 추가 세율을 적용받게 됩니다 이와 같은 사실을 바탕으로 앞서 말씀드렸던 다주택자가 조정대상지역 위에 있는 주택을 팔았는데 양도세가 중과되지 않는 경우는 어떤 경우인가 설명드리겠습니다

 글을 보시면 2020년 12월 17일에 새로운 지역들이 조정대상지역으로 추가 재정이 됐습니다 물론 효력은 2020년 12월 18일 0시부터 발생을 하고요 그런데 새롭게 지정된 지역 중에서 천안시 동남구 서북구 논산시 공주시 전주시 완산구와 덕진구 창원시 성산구 포항시 남구 경산시 여수시 광양시 순천시 이러한 지역들은 조정대상지역 있지만 양도세 중과 대상 보유주택 술을 판정할 때는 기타 지역에 해당이 됩니다 때문에 기준시가 3억 이하 주택은 양도세 중과 대상이 되지 않습니다 

그래서 다시 책자가 이러한 지역에 있는 주택 중에서 있으실까 3억 이하 2주택을 한다면 양도세가 중과되지 않고 추가하세요를 적용받지 않고 일반 과세로 적용을 받게 됩니다 일을 조금 더 쉽게 설명들은 위해서 그림으로 한번 예를 들어보겠습니다 그림을 보시면 다시 철자가 본인이 보유하고 있는 주택 중에서 어느 하나에 주택을 팔 때 해당 주택이 천안시 동남구 나 논산시 나 6일 등과 같은 이번에 새롭게 조정대상지역으로 지정이 된 곳에 위치하고 있다면 분명 조정대상지역은 맞지만 양도세 중과 대상 보유주택 수를 판단하는 기준에서는 기타지역의 해당이 되니까

기준시가 3억 위하여 주택은 양도세 중과 대상이 되지 않는다 추가 세율을 적은 받지 않고 일반 과세로 일반세율을 적용받는다 핵심이 뭐냐면 조정대상지역이란 하더라도 양도세 중과 대상 보유주택수 판단할 때 기타 지역에 해당이 된다면 인식과 3억이하 주택은 양도세가 중과 되지 않는다는 겁니다 이번에는 여러분들이 주의하셔야 할 사항입니다 정말 조심하셔야 돼요 제가 앞서 양도소득세 중과 대상 보유주택수에서 대회가 되는 경우를 예를 들어줘 근데 이게 모든 세금에서 대회가 되는 건 아닙니다 분명 양도세 중과 판정할 때만 제외가 되는 거예요 1세대가 몇 개 주택을 갖고 있는지 보여 줘 택을 물어본다면 모든 주택은 다 포함이 됩니다 

비과세 받으려고 할 때 주택으로 보지 않는 주택을 따로 9분을 해야 된다는 거죠 그래서 세금 별놈 과세대상에서 제외가 되는 조건을 각각 다르고 상당히 어렵죠 조건 자체가 해서 일단은 본인이 가지고 있는 총 보유주택 먼저 체크해놓고 거기에서 세금 별로 각각 재배가 되면 주택을 걸러내야 된다는 거죠 근데 이게 스스로 판단하기에 상당히 어렵습니다 그래서 스스로 판단이 안 된다면 반드시 주변 세무사님의 도움을 받아서 판단하시기 바랍니다 끝으로 이미 여러분이 잘 알고 계시겠지만 주택 보유기간에 따른 양도소득세 세율을 살펴보겠습니다 편히 잘 나와 있죠 현재까지는 주택과 입주권을 1년 미만 가지고 알았다면 양도 세율은 40% 1년 이상 가지고 있다

 

팔았을 때 기본세율 일반세율을 적용받고요 분양권의 경우에는 조정대상지역은 기간을 따지지 않고 50% 양도세를 조금 받고요 기타 지역은 기본세율 일반세율을 적용받습니다 그런데 2021년 6월 1일 이후에 그때 팔았다면 이때는 주택과 입주권은 1년 미만 가지고 있다 팔았을 때는 70% 양도세 일이고요 1년부터 2년 미만 가지고 있다 팔았다면 60% 2년 이상 가지고 있다 팔아야 기본 세율인 일반세율을 적용받게 되고요 분양권의 경우에는 지역을 불문하고 1년 미만인 경우에는 70% 1년 이상 가지고 있다 팔았을 때 60% 양도세를 적용받게 됩니다 그러니까 다주택자가 영상 쉬고 나서 조정대상지역 임연 서 기타 지옥에 있는 기준시가 3억 위하여 주택을 865 할 때 이런 경우는 무조건 일반과세자 하고 1년만 보유하시고 팔았다면 양도세 부른 70%입니다 하니까 일반세율을 받을 수 있는 양도세 일반세율을 받을 수 있는 주택의 보유기간도 잘 체크하시기 바랍니다