재건축 재개발 보상 투자 비교 분석 주의

대구 재개발 재개발과 재건축의 규제 차이 비교 우리 자주 언급되는 용어들이 있죠 조합설립인가 분양신청 사업시행인가 관리처분 인가 이런 식으로 있는데 해당 행위 허가 자체가 무엇인지를 알아야지 그때부터 적용이다 이때 이전에 신청 있었으면 피해 나간다 이런 부분들을 알 수가 있잖아요 거기 때문에 배당절차 들마다 중요한 포인트들은 무엇인지 그 의미에 대해서도 한번 간단하게 지켜보도록 하겠습니다 재개발 진행 단계예요https://youtu.be/QF4J_QOELtQ

https://youtu.be/sbPBQ0 Lo1 VU

https://youtu.be/AZCW0 Vr7 Jmg

https://youtu.be/I-WHZydAmwI

우리 가 표를 보면서 크게 알아야 되는 부분 우선 첫 번째 정비구역 지정 두 번째 조합설립인가 세 번째 사업시행인가네 번째 관리처분 인가 맨 마지막으로 주인공입니다이 다섯 개의 카테고리를 일단 큰 틀로 아이고 그 사이사이에 있는 내용물이 무엇인지 하나씩 설명해 드리도록 하겠습니다 자 그럼 정비구역 지정부터 출발해 보도록 하겠습니다 정비구역 지정은 어떤 식으로 정해야 돼 있냐 시 도지사가 지정할 수 있게 되어있습니다 그렇다 보니까 그냥 지역 주민들이 원해서 요청은 할 수 있지만 시장님께서 봤을 때 마음에 안 드는데 하면 시작 안 할 수도 있다 이런 애들이 있어요 정비구역이 지정 안 돼 있는데 주민들이 동률이 높아요 권지정 해줄까요 안 될 수도 있다는 부분들도 리스크 중 하나 하고요 그리고 지정을 해 주려고 해서 쓸 때도 재개발은 절차법 있기 때문에 그냥 무작정 지정할 수 있는 게 아니에요이 부분에 대한 정의가 어디에 있냐 우리 서울특별시 같은 경우는 조례 있겠죠 그래서 우리가 멋대로 할 수 있는게 아닙니다 일단은 구역 지정 자체가 큰 단관점 하나고요 그럼 구역지정이 됐다 그러면 끝인가요

아니죠 제가 조합설립인가 이후로 들어가란 이유는 또한 하겠습니다 구역지정이데 있으면 추진위원회를 만들 수 있는데 추진위원회가 정말 오래 걸리죠 우리가 메가 재건축 엔비 했었을 때 뭔가 재개발하면 재건축 보다 엄청 오래 걸릴 거 같고 막 그런 이미지 떠오르지 않네요 근데 재개발과재건축이랑 진행속도는 똑같아요 어디서부터 똑같냐면 조합설립인가후로부터 준공까지 기간은 별반 차이가 없습니다 그런데 재개발은 왜 오래 걸린다라는 그러니깐 있었을까요 조합설립인가 까지가 엄청 오래걸리죠 인간은 재개발지역 작년에 조합설립인가를 재개발지역 얘네들은 구역 지정 언제든 썼을까요 10년 15년 전 그때 구역 지정됐었던 애들이 이제 와서 하는 거거든요 재개발과 재건축의 결정적인 차이 가이 부분이 있습니다 제가 재개발 같은 경우는 앞서서 구역지정을 CU에서 지정한 딴 얘기 했잖아요

주민들이 원해서 지장 하는 게 아니에요 하지만 재건축 같은 경우는 주민들이 원 해 가지고 안전진단 신청하고 재건축을 추진하고 할 수가 있는 것입니다 이것을 뭐라고 이야기 안 하면 재개발 현황 양식이라고 이야기하고 요 제 곤충 형식이라고 이야기합니다 그렇다 보니까이 차이점에서 기본적으로 재건축은 공감대가 형성되어 있는 상태 출발하다 보니까 좋아서 그런가 70%까지 가기가 훨씬 더 수월한데 반에 재개발 같은 경우는 아무 생각도 없이 그냥 살고 있었던 할머니 할아버지들한테 75% 동의를 받는 게 정말 올렸습니다 우리가 재개발지역 때 보다 보면 70% 도움을 받았습니다 65% 동요받았습니다 여기에서 나머지 5% 10% 받는데 10년 걸리고 5년 걸리고 합니다 그러니까 저것도 안 저는 투자를 하기 위해서는 좋아서 일인가 이후로 들어가라라는 이야기가 어떤 포인트 알아보시면 좋을 것 같습니다 그러면 이제 나머지 보는데 어떤 포인트들이 있는지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다 사업시행인가 일단 이야기했었는데 각종 관청에서 내주는 인간들이 다 끝내야지 사업시행인가 날 수 있습니다 다음에 들어가는 포인트 뭐라 했죠 관리처분 인가 다 관리처분인가 난 또 쉽게 풀어 보면 뭐라고 이야기 아니면 조합원들과 네 파이 나 너무 웃기다 이렇게 표현합니다 지역에 따라서 인간 맞아 맞아 쉬고 선정을 하는 애들이 있고요 사업시행인가 난 다음에 시공사 선정하는 애들이 있습니다 서울특별시 같은 경우가 대표적이죠 서울특별시 같은 경우는 사업시행인가 난 다음에 선정하도록 서울시 도시환경정비조례 명시가 되어 있습니다 근데 우리가 경기권 재개발 다른 지방 재개발 돌아오면 서울시 인가가 안 났는데 증상이 선정된 데를 걔네들이 비정상이 배당 지역들은 시공사에 사전에 먼저 성장하시길 가능한 차이정도 우리가 일단 씻고 넘어가 보도록 하겠습니다 저 그런 다시 본격적으로 관리처분 인가에 대한 부분은 한번 들어가 보도록 하겠습니다

사업시행자가 나면 감정평가를 받게 되는데 감정평가는 건축물 면적 대지면적 그리고 연식 어떤 식으로 지었는지 이런 부분들을 갔다가 다 빠져 가지고 감정평가금액의 나오게 되는데 이때 이후로는 감정가가 나오는구나 정도로 많이 하시면 좋을 거 같고요 그다음에 권리가라는 내용으로 무엇이냐 할 거예요 일단 정확한 정의 자체는 감정가의 모판 갤 관리자입니다 그리 피를 자체는 관리처분 인가 시점에서 백을 기준으로 나오게 되는 거죠 그럼 우리가 감정가가 사마귀 하는데 100% 되면 권리까지 3억 있겠죠 그러니까 사실상 초반에는 똑같은데 나중 에이 피리 변동이 되게 되면 권리가 바뀔 수는 있다 이 정도로만 생각해 보시고요 비료를 또 뭐예요라고 할 텐데 아비를 이야기 들어가게 되면 정말 복잡해지거든요 정말 우리 퉁쳐서 넘어가게 되면 비례율은 재개발에 대한 사업성을 나타내는 척도 다이 비를 개념이 정말 중요한데 이별에 대한 상세한 내용은 제가 다음에 기회가 되면 또 한 번 살펴보도록 하겠습니다 그러면 이 비율이 나중에 어떤 식으로 나오게 되냐라고 하는 부분을 우리가 분담금에 대해서도 할 수 있게 되는데 사실 우리가 생각하는 분담금이 개념 한두 가지가 있어요 진짜 정희는 1 분양권 권리가액 차이가 분당 금이에요 내가 좋은 분양가가 25평은 사업 33평형은 5억 40평대 뉴 거기다라고 하면 돼 걸린 건 똑같이 여기 그럼 내가 평형을 더 큰 거 신청하도록 분담금에 많이 내는 거 당연한 거잖아요 하지만 우리가 또 두 번째로 생각하는 분담금에 영화는 무엇이 있냐라고 하면 비례율이 떨어져서 사업성이 안 좋아져서 원래 내야 되는 분당선 이야기했었는데 그럼 기간에 대해서 한번 이야기해 보도록 할게요 우선 정비구역지정 언제 지정되지 알 수 없다 우리가 알 수 있는 영역들이 아니다는 부분 창고에 보면 좋을 거 같고요 조합설립인가까지 10년 걸리지 15년 걸리지 아니면 5년 만에 돼 있지 부분도 조금 어렵다 조합설립인가서 사업시행인가까지는 2년 정도로 걸리고요 사업시행인가에서 관리처분 인가까지도 2년 정도 관리처분인가에서 2주 철거하는 데는 밀양은 철거가 완료됐다 그러는 착공으로 도장공까지는 30개월 36개월 정도가 걸리게 됩니다 전체 프로세스를 쭉 다 진행하게 되었을 때 조합설립인가를부터 완공까지 8년이면 되는 것이죠 근데 여기 재개발지역에서 오래 걸려 있던데 하는데 애들은 우리가 그 전에 금융위기라는 집 운영이 잘 안 되든 시기때 그런데 이제 조합원들이끼리 비대위 라든지 사업 진행 이상 안된다던지 그런 부분이 있어서 그렇지 사실 제가 한 통 이상이면 약 있었지만 빨리 된다들은 조합설립인가를 또 사업시행인가지 1년 만에 난 사례도 있고요 사업시행자로부터 관리처분인가까지 1년 만에 난 사례들도 있습니다 우리가 재개발 지역들을 한번 잘 어떤 이슈들이 있는지 꼼꼼하게 체크해 보면 좋을 것 같습니다