정부가 다주택 자들의 임대 등록 활성화를 위한 정책 문제

정부다주택 자들의 활성화 문제?youtu.be/30CjlSwLieI

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2020년까지 유예기간을 두고 세제 감면과 건강보험료 인하 등의 당근을 주기로 했다. 


하지만 2020년까지 자발적 등록을 하지 않을 경우 임대등록 의무화를 제도화하고 전월세 상한제와 계약갱신 청구권을 추진하기로 했다. 

사실상 다주택자들이 여러 채의 집을 이용해 전월세 값을 올려 폭리를 취하는 것을 막겠다는 정부의 의지로 풀이된다. 또 전세금보증 반환보증에 임대인 동의절차를 즉각 폐지해 임차인 권리보호에도 나서기로 했다.

국토교통부는 13일 발표한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 통해 자발적 촉진 방안을 유도한 후 2020년 이후 임대차 등록 의무화를 추진하기로 했다. 박선호 국토부 주택토지실장은 "이번 방안은 주거복지로드맵의 2차 발표로 5년간 정부의 주거안정적인 구체적인 실천계획을 제시하고 있다"며 ""임대등록 의무화제도는 전월세 상한제와 계약갱신 청구권을 추진할 의미로 받아들여야 한다"고 강조했다.

◇건보료 일정 수준 인하 통해 임대등록 활성화 추진

국토부는 보건복지부와 협의를 통해 임대사업자로 등록하는 다주택자에 대해서는 건보료를 일정 수준 인하해 주는 방안을 마련했다. 임대업 등록시 2000만원 이하 임대소득에 대한 건강보험료 인상액이 80%까지 감면된다. 이 경우 미등록 사업자에 비해 부담액이 최대 121만원까지 줄어든다.

국토부 관계자는 "건보료는 과세소득을 기준으로 하기 때문에 2019년부터 2000만원 이하 주택의 임대소득에 과세가 실시됨에 따라 건보료도 함께 부과된다"고 말했다. 

즉 활성화 방안에 따라 2020년 말까지 임대업 등록을 한 연간 2000만원 이하 임대사업자는 건보료 인상분 중 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40%가 감면된다.

이 경우 건강보험에서 피부양자로 등록된 임대사업자(임대소득 2000만원)는 미등록시 연간 154만원의 건보료를 추가로 부담하게 된다. 임대사업 등록시 8년 임대사업자(31만원)보다 부담액이 121만원 늘어나는 셈이다.

주택보유별로는 1주택 임대사업자는 본인이 소유주택을 전세로 임대한 경우엔 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않는다. 공시가격 9억원 이하 주택을 임대할 경우에도 비과세 된다.

2주택 사업자는 본인거주 1주택 외 나머지 1채를 전세로 임대한 경우에만 소득세와 이에 따른 건보료 부담이 생기지 않는다. 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우에도 임대소득 연 1333만원까지 비과세된다. 초과시에도 소득세(4년임대 30%, 8년임대 75%)와 건보료(4년임대 40%, 8년임대 80%) 감면 규정이 적용받는다. 다만 미등록 임대주택에 대해선 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세된다. 초과시에도 소득세와 건보료 감면이 없다.

3주택자의 경우 본인 거주 1주택 외 나머지 2채를 전세로 임대하면 보증금을 간주임대료로 환산해 소득세가 부과된다. 이중 소형주택(전용면적 60㎡ ·공시가격 3억원 이하)은 비과세된다.

◇2012년까지 취득·재산세 감면혜택…유인책 가득 

임대주택에 대한 취득·재산세 감면혜택을 2021년까지 연장한다. 재산세 감면 대상엔 다가구 주택도 추가된다. 오는 2021년 12월31일까지 전용면적 60㎡ 이하 임대주택의 취득세는 취득세액 200만원 초과시 85% 감면된다. 20가구 이상 8년 장기임대하는 60~85㎡ 공동주택이나 오피스텔의 취득세는 50% 줄어든다.

단 취득세 감면은 공동주택의 신축이나 공동주택, 주거용 오피스텔의 최초 분양시에만 가능하다. 이중 신축은 토지취득일로부터 2년 이내 착공한 경우만 해당된다.

재산세의 경우 2가구 이상 40㎡ 이하 소형주택은 재산세액이 50만원을 넘으면 85%를 감면한다. 40~60㎡ 주택의 경우 4년 임대는 50%, 8년 임대는 75%의 재산세가 줄어든다. 60~85㎡ 주택의 재산세는 4년 임대 25%, 8년 임대 50% 감면 받을 수 있다. 

2019년엔 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용면적 40㎡ 이하)엔 1가구만 임대해도 재산세 감면 혜택이 주어진다. 같은해 40㎡ 이하 다가구주택도 재산세 감면혜택이 시행된다.

국토부 관계자는 "현재 건축물대장엔 다가구주택의 가구별 별도 면적이 없어 내년 4월 건축법 시행규칙을 개정할 방침"이라며 "이를 통해 확인 가능한 다가구주택에게만 재산세 감면혜택이 주어진다"고 말했다.

◇임대인 동의 없어도 전세보증 상품 가입…주임법 세입자 보호 조항 실효성 ↑

국토부는 2019년까지 자발적 임대등록을 유도하면서 2020년부터 시장에 미치는 파급력이 큰 '전월세상한제'와 '임대차계약 갱신청구권' 등 단계적 추진 방침을 재확인했다. 이와 함께 주택임대자보호법의 세입자 보호 조항의 실효성을 높이는 방안도 본격 추진된다.

집주인의 동의를 사전에 구해야 했던 전세보증금 반환보증도 내년 2월부터 동의 없이 즉시 가입할 수 있다. 그동안 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입이 불가능했다. 실제로 일부 집주인들은 귀찮게 상품에 가입하기보단 차라리 다른 세입자를 찾겠다는 식으로 나오는 경우도 있었다.

국토부는 이같은 문제를 해결하기 위해 임대인 동의절차를 즉각 폐지하기로 했다. 임차인 권리보호 강화에 나서겠다는 강한 의지다. 또 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향했다. 내년 2월부터는 저소득·신혼·다자녀 가구 등 배려계층의 보증료 할인을 30%에서 40%로 확대했다. 

이와 함께 내년 하반기에는 주택임대차보호법을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 '계약 만료 1개월전'에서 '계약 만료 2개월전'까지로 단축할 예정이다. 집주인이 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 된다.

주택임대차보호법에는 소액보증금 보호 강화도 담길 예정이다. 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 차임과 보증금 실태파악 등을 고려해 올리기로 했다. 현행 우선변제금액은 서울 3400만원, 그 외 지역별로 1700만~2700만원이다.

전문가들은 이번 방안은 세제 혜택을 앞세웠지만 유인책이라기보다는 장기임대를 유도하기 위한 당근과 채찍이 담겨 있다고 평가하고 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "방향성 자체는 맞지만 강남 이하 고액 임대인은 혜택에서 제외돼 여전히 관망할 가능성이 높다"며 "임대등록 의문화는 결국 데이터베이스 구축이 관건으로 시스템이 관리가 되면 의무등록제로 갈 수 있다"고 전했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "이번 방안은 임대주택 등록하면 취득세와 재산세 감면 연장, 건강보헙료 인상분 감면 등 당근을 제공했다"며 "일단 자발적 임대주택 등록 유도하되 향후 시장 상황을 감안해 2020년이후 등록 의무화를 도입한다는 것인데 다주택자들의 심리적 압박이 예상된다"