다가구 주택 대출 규제 다가구 주택 구입 어려워 진다

부동산 경매 정보 업체 부동산태인에 따르면 임대소득과세 방침을 밝힌 2 26 주택임대차 선진화방안 이후 진행된 전국 다가구 주택 경매 낙찰가 율 감정가대비 낙찰가 비율 3월 67.7% 4월 71.7% 5월 66.5% 6월 82.9% 7월 78.8% 등으로 크게 올랐다 감정가를 넘어선 고가 낙찰 건수도 3월 상권에서 6월엔 9건으로 늘었다 정부방침에 따라 1주택자는 기준시가 9억 원 이하면 임대소득에 대한 과세대상에서 제외되고 9억 원 넘는 경우에도 임대소득이 연간 2,000만 원 이하면 분리과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 일본 투자자가 발빠른 행보를 보인 것으로 경매 업계는 분석한다

 정재훈 부동산태인 팀장은 앞으로도 다가구주택에 비과세라는 성역의 남아 있을지는 장담할 수 없지만 양도소득세 등 다른 물건에 비해 절세 여지가 많다는 점에서 매력적이라 면담한 실거래가 정보를 기반으로 좀 더 저렴한 가격으로 매수 할수록 더 큰 수익을 낼 수 있다고 조언했다 다가구주택 연간 수조원 소득 세금 구멍숭숭 다가구주택은 19가구 거주하는 단독주택에 1종으로 건물을 쪽에 원룸 등과 같이 나눈뒤 개별가구의 새를 내줄 수 있지만 구입을 분리 소유할 수 없도록 되어 있어 1주택으로 간주된다

 이에 따라 한 채만 소유한 집주인은 회장 주택의 공시가격이 9억 원 만 넘지 않으면 월세 수입이 얼마 가든지 과세대상에서 제외된다 국토교통부에 2013년 건축물현황에 따르면 전국 다가구주택은 총 52만 5천 322동 연면적은 1억 4천 83만에 달한다 2012년 주거실태조사에서도 다가구주택에 거주하는 전월세 세입자가 90142 25277 달하는 것으로 조사됐다

 보증금 합계는 57조 2412 학원 월세 읽은 2조 9095번이다 듣기 단독주택 공시가격 실거래가 반영률이 60% 남짓인 점을 감안하면 기준시가 9억원이상 이루려면 시세가 13억원을 넘어야 하는데 대부분 다가구주택 소유자가 세금을 내지 않고 있는 셈이다 전문가들은 조세형평성과 서민주거안정을 위해 다가구주택에 대한 법적 보안이 시급하다고 주장한다

한 세무전문 관계자는 현실에선 임대소득을 극대화하기 위해 가구수를 불법으로 늘리거나 임대료를 터무니없이 책정하는 경우가 비일비재하다 하면 공평과세 측면에서도 다가구주택에 대한 법적 보완이 필요하다고 꼬집었다 임대소득으로 생활비를 충당하려고 다가구주택 매입을 물색 중이던 직장인 A 씨는 정부의 대출규제강화에 발목이 잡혔다 당초 기약을 염두에 두고 살펴보면 매매가 11억원의 서울 성북구 세계 층짜리 다가구주택을 살 수 없게 된 때문이다 A 씨는 지금 살고 있는 집을 팔고 다가구주택을 리모델링에 직접 들어가 살면서 나머지 두 개 중에 원룸과 투룸 총사 가구를 전월세로 임대할 생각이었다 1가구 1주택 세금 걱정도 크지 않았다

 하지만 집을 팔고 마땅한 주택을 물색하는 사이 정부가 가계부채를 위해 대출을 복된게 문제였다 지난해 만 해도 실투자금 4~싸인 5번에 매입할 수 있었던 다가구주택이 이제는 최소치~싸인 8억 원 이상은 확보해야하는 상황으로 돌변한 것 A 씨는 부동산 중개업소 와 은행에 문의해보니 다가구주택 대출이 어려워져 전세를 끼면 매매가에 20%도 대출이 안 나온다고 하더라 하면 내년에 규제가 더 방 얻으면 퇴직과 동시에 다가구주택에 들어가 월세를 받으며 살겠다는 노후대책이 물거품이 될 것 같다고 토로했다

 추가대출을 억제하고 소득에 따라 대출한도를 책정하는 가계부채종합대책을 발표하면서 은필 시대의 대표적인 수익창출의 하나로 꼽히는 다가구주택 시장이 움츠러들고 있다 다가구주택은 단독주택 중지하를 제외한 세계 층이야 규모의 주거용 면적이 662화 19가구 거주할 수 있는 주택을 뜻한다 등 호마다 집주인이 다른 다세대주택과 달리 다가구주택은 여러층이라도 집주인이 한 명이고 전 가구를 전월세로 임대하거나 주인이 직접 거주하면서 일부를 임대하는 방식으로 운영된다 집 주인이 직접 들어가서 살면서 일본 짐을 임대 할 경우 다른 주택을 소유한지 않은 상태라면 1번지 가고 1주택으로 분류된다

 최근 3년간 주택시장 호황기의 서울시내 다가구주택들은 임대소득은 물론 땅값이 급등하면서 하나둘씩 매매가를 높여 시장에 매물로 나오고 있다 역세권 중심지에 다가구주택은 여전히 수요일 비해 공급이 턱없이 부족한 저를 믿고 있지만 대학가 인근이나 대중교통이 편리한 서울시내 다가구주택 매물은 어렵지 않게 찾아볼 수 있다 문제는 매매가격은 지대 상승을 반영해 그게 옳은 반면 대출받기가 이전보다 훨씬 더 어려워졌다는 잡니다

다가구주택은 아파트 와 마찬가지로 ltv 주택담보대출비율 DTI 총부채상환비율 규제를 적용 봤는데 아파트만큼 환금성이 높지않아 시세가 아닌 별도의 감정평가액으로 대출가능액을 산정 하다보니 실제 은행에서 빌릴 수 있는 금액이 눈에 띄게 줄어들게 된다 국민은행 관계자는 대출규제 이전 아파트가 시세의 70%까지 대출받을 수 있었을 때 다가구주택은 감정평가액에 50에서 60% 선에서 대출이 진행됐다며 현재 아파트가 40%까지 대출을 받을 수 있다면 다가구주택은 최대 20%까지 가능하고 내년부터 대출규제가 더 강화되면 이마저도 어려워 질 것이라고 말했다

 시장에선 내년 신 DTI 와 dsr 총부채원리금상환비율 도입으로 대출이 한층 더 어려워지면 다가구주택 시장에 거래 위축이 불가피할 것으로 보고 있다

 기존의 주택을 한 채 보유한 경우 추가 대출금액이 현격히 줄어드는데 다음 표의 경우 소득이 거의 없거나 날짜 대출한도가 그게 축소될 수밖에 없기 때문이다 서울 종로구의 한 부동산 중개업소 대표는 다가구주택 있는 꾸준한 편이지만 실투자금이 단기간에 거의 2배 가까이 오르면서 한동안은 거래가 위축될 것 이라며 다가구 주택을 매입하는 중장년층에 대출이 더 어려워진 점도 영향을 미칠 것이라고 내다봤다