서울 아파트 가격 변동 동향

대출 규제와 기준금리 인상 등 정부의 집값 잡기 총공세에도 서울을 비롯한 전국의 아파트 매수 심리가 크게 꺾이지 않고 있다. 아파트를 팔려는 사람보다 사려는 사람이 더 많은 모습이다. 

17일 한국 부동산원에 따르면 이번 주(13일 조사 기준) 서울의 아파트 매매 수급 지수는 107.1로 지난주(107.2)보다 0.1포인트 하락해 비슷한 수준을 유지했다.

매매 수급 지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수 화한 것으로, '0'에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, '200'에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻한다. 기준선인 100을 넘어 높아질수록 매수심리가 강하다는 의미다.

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서울은 2·4 대책 발표 이후 공급 기대감에 매수 심리가 진정되면서 4월 첫째 주 이 지수가 기준선 밑으로 내려갔었다. 그러나 한 주 만에 반등해 4월 둘째 주부터 이번 주까지 23주 연속 기준선을 웃돌고 있다.

금융 당국이 기준금리를 0.25%포인트 인상한 데 이어 추가 인상까지 시사하고 있지만, 매수 심리는 좀처럼 가라앉지 않고 있다.

서울에서는 고가 아파트가 밀집한 동남권(강남·서초·송파·강동구)이 지난주 104.1에서 106.5로 2.4포인트 올라 서울에서 상승 폭이 가장 컸다.

부동산원은 이번 주에도 송파구 잠실동 주공 5단지와 문정동 올림픽 패밀리아파트 등 재건축 추진 단지에서 신고가 거래가 이어졌고, 서초구 반포·서초동 등의 중대형 단지를 중심으로 가격이 더 오르는 등 매수세가 꺾이지 않았다고 분석했다.

종로·중구 등이 속한 도심권은 105.7에서 106.2로 올랐고, 마포·서대문·은평구가 속한 서북권도 104.4에서 104.5로 상승했다.

'노도강'(노원·도봉·강북) 등 중저가 아파트가 많은 동북권은 110.5에서 108.6으로 하락했으나 지수가 가장 높아 서울에서 매수 심리가 가장 뜨거운 곳으로 조사됐다.

양천·강서·구로·동작구 등이 속한 서남권은 107.3에서 107.2로 소폭 내렸다.

경기는 114.1에서 113.3으로, 인천은 115.3에서 114.3으로 각각 1포인트 안팎으로 내렸다. 다만, 경기는 작년 5월 이후, 인천은 작년 10월 이후 줄곧 이 지수가 기준선을 상회하고 있다.

수도권 전체로는 112.1에서 111.5로 0.6포인트 내리며 작년 6월 이후 아파트를 사겠다는 사람이 팔려는 사람보다 많은 상황이 계속됐다.

매수심리는 지방으로도 번지고 있다. 수도권을 제외한 지방은 105.1에서 105.3으로 상승했고, 경기를 제외한 8개 도는 107.0에서 107.4로 올랐다. 전국 광역시·도 가운데 지수가 기준선을 밑돈 곳은 대구(98.4→97.7) 한 곳에 불과했다.

전세는 매물 부족 상황이 이어지고 있어 추석 이후 전세난 우려가 커지고 있다. 서울의 아파트 전세수급 지수는 105.8로 전주 대비 0.2포인트 내렸다. 재작년 10월 말 이후 1년 11개월 동안 줄곧 기준선을 웃돈 것이다.
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경기는 106.6에서 106.4로 0.2포인트 내렸으나 인천은 105.4에서 105.5로 올랐다. 수도권 전체로는 106.3에서 106.1로 하락했다.

전국 기준으로는 105.1에서 104.9로 내려 작년 6월 다섯째 주 이후 1년 3개월 동안 기준선을 상회했다.

올 들어 영남 지역에서 주목을 받고 있는 곳은 대구 뿐이다. 그것도 이례적인 미분양으로. 대구 이외 지역의 집값 흐름도 잠잠한 편이다. 영남 집값은 추석 이후로도 쭉 안정될 것으로 보면 되는 걸까.

부동산 전문가들은 그렇게 단순하게 볼 수 없다고 했다. 부산은 구도심 재건축·재개발 등 정비사업 이슈가 추석 이후 부동산 시장을 이끌 것으로 보이는 데다 대구의 경우도 하락세에 접어들었다고 보기가 어렵다는 이유에서다. 일부 미분양 물량이 시장 분위기를 끌어내릴 것으로 보기 어렵다는 의견이 많았다. 울산과 경남의 전망은 엇갈렸다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “영남 지방은 서울보다는 민간 공급 물량이 많은 편이라 시장이 급등·급락하진 않을 것”이라면서 “추석 이후 가을 성수기가 되면 부산은 강보합세를, 대구는 보합세를 유지할 것”이라고 내다봤다.

 해안가는 고가 아파트들의 재건축 이슈가 있다”면서 “서울의 재건축 규제 완화 움직임이 있다면 바다가 보이는 ‘오션뷰(Ocean view)’ 재건축 단지의 호가가 바로 뛰면서 부산 집값을 올리는 효과를 가져올 것”이라고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “부산은 지역별 편차가 큰 편인데 해운대 등 인기지역의
이어 박 전문위원은 “부산의 20년 이상된 노후주택 비율은 54%에 이른다”면서 “부산도 정비사업 시대에 접어들었다는 점을 주목하면 구도심 지역들의 가치가 더 부각되면서 부산 부동산 시장의 또 다른 한 축으로 작용할 것”이라고 했다. 특히 부산 북항 재개발 사업에 주목해야 한다고 했다.

다만 입주 물량은 다소 많은 편이다. 올해 부산의 입주 물량은 1만6000가구 수준인데 오는 2022년 2만 3000가구, 2023년 2만 가구 수준까지 늘어날 예정이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 수영구·연제구·해운대구를 중심으로 정비사업 이슈나 중저가 매수세 유입에 아파트값이 오르긴 했지만, 앞으로 3년간 입주량이 많은 편”이라며 “분양시장은 계속 뜨겁겠지만 공급량 때문에 매매시장에는 지역별 양극화 나타날 수도 있다”라고 했다.

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대구는 전국적으로 미분양 재고가 역대 최저치 수준을 기록하는 가운데 거꾸로 미분양 주택이 늘어난 곳이다. 최근 아파트 거래량마저 대폭 줄면서 침체 우려까지 나오고 있지만, 전문가들은 실제로 하락장으로까지 이어지지는 않을 것이란 의견을 내놨다.

윤지해 연구원은 “대구의 미분양 주택 재고가 1100가구 수준에 이르면서 추세가 변할 조짐을 보이는 것은 맞는다”면서 “수성구를 중심으로 가격이 너무 높아져 건설사들이 분양가를 높게 책정하니 가격 부담감이 커진 것 같다”고 했다. 다만 윤 연구원은 “기존 주택의 상승세가 둔화되긴 했지만, 지금의 미분양 재고만으로 시장이 하락장으로 돌아서기엔 아직 수요에 비해 공급이 부족한 상태”라고 했다.

박합수 전문위원도 “추석 이후에도 미분양 주택 때문에 대구의 아파트값 상승세가 전체적으로 둔화하는 모양새가 나타나겠지만, 하락 반전보다는 강보합세 수준에 머물 것으로 본다”고 했다. 이어 그는 “미분양은 주로 동구 등 선호도가 떨어지는 지역에서 나타나고 있어, 수성구는 상승세가 유지될 것으로 전망한다”라고 덧붙였다.

울산과 창원으로 대표되는 경남 지역은 전문가들의 예측이 다소 엇갈렸다. 가격이 오를 수 밖에 없다는 이들은 입주 물량이 너무 적다는 점을 꼽는다. 울산의 경우 인구가 120만 명인데 올해 입주물량은 1000가구가 채 안된다. 내년 입주물량도 2000가구대 수준이다.

반면 최근 상승세를 부산과의 키 맞추기로 해석하는 이들은 추석 이후 집값 상승세가 크지 않을 것으로 봤다. 윤지해 연구원은 “울산은 조선업 중심의 지역 제조업 호황을 제외하곤 큰 호재나 악재가 없는 지역”이라면서 “최근의 상승세는 부산 쪽 부동산 시장에 대한 ‘키 맞추기’ 정도로 볼 수 있다”라고 했다.

함영진 랩장은 “최근 울산은 제조업 업황 회복과 적은 입주물량 때문에 아파트 값이 오른 것”이라면서 “전세가격은 내년까지 계속 상승하겠지만, 매매 가격의 상승은 전셋값에 비하면 상대적으로 더딜 것”이라고 봤다.

그 밖의 지역에 대한 전망을 보면 윤지해 연구원은 “양산·김해 등의 경우 2017년 이후 지어진 신축 아파트들이 인근 지역 신축 선호를 흡수해 가격을 끌어올렸다”면서 “한동안은 이런 분위기가 이어질 것”이라고 했다. 권대중 교수는 “창원의 경우 공급량이 그동안 많이 늘어난 데다, 규제 지역 지정에 따라 대출 규제가 가해져 수요도 줄어들 것으로 보여 약세가 예상된다”면서 “양산시는 부산대 양산캠퍼스 일대가 개발 호재로 들썩일 조짐이 있어 강보합세를 보일 것”이라고 했다.

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