2021년 바뀌는 부동산 모든 것들 일아야 힘이다

2021 바뀌는 부동산 모든것들 꼭 알아야 하는것들만 요점 정리 

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2021년에 달라지는 부동산 정책을 말씀 드리 겠습니다 

1. 종합부동산세 세율 인상 및 세부담 상한 변경,
최고세율은 개인의 경우 6%까지 올라가며, [조정대상지역 2주택, 또는 총 주택수 3주택, 이상 시] ,그 외의 경우라도 최고 3%, 종부세율이 적용될 수 있습니다.

2. 양도소득세 최고세율 인상
2021년에는 10억원 초과, 구간이 신설되면서 최고세율이 ,45%로 ,상향 조정됩니다.

3. 1가구 1주택, 비과세 보유기,간 산정 방식 변경

2020년 12월 24일, 기획재정부는 국세청에 유권해석을 내려 2021년, 이전에 최종 1주택이 된 경우,는 추가 2년 보유를 하지 않고, 2021년 1월 이후에, 다주택 상태에서 최종 1주택이 된 경우에만 추가 2년 보유를, 해야 비과세가, 된다는 해석을 내렸습니다.

4. 1월부터 분양권도 주택 수에 포함,
과도한 투기수요를, 억제하기 위해 분양권도 주택수에 포함되며, 2021년 1월 이후, 취득한 분양권이 그 대상입니다. 이 경우, <1주택 + 1분양권>,이라도 비과세를 못 받을 수 있으니 유의해야 합니다.
2020년 8월 12일 이후, 취득한 분양권은 ,‘취득세’ ,주택수에 포함됩니다.

5. 분양가상한제 아파트 당첨자 거주의문기간 신설


2021년 2월 19일부터, 분양가상한제가 적용된, 아파트의 당첨자는, 최소 2년 ,이상 실거주해야 합니다. 공공택지에서는, 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터, 3~5년 거주해야 하,고 민간택지에서,는 분양가에 따라, 2~3년, 거주해야 합니다.
만약 이를 어길 경우 1년 이하의, 징역 혹은 1,000만원, 이하의 과태료가 부과됩니다.

6. 신혼부부 특별공급,·생애최조특별공급 소득요건 완화,
민영주택의 신혼부부, 특별공급 소득기준 요건이, 2021년부터는, 도시근로자 월평균 소득의 외벌이, 140%, 맞벌이, 160% 이하로 완화됩니다.

7. 전월세 신고제 시행,
종부세·양도세 강화에 넘치는 유동자금까지···정부만 모르는 부동산 시장.

과연 변창흠 신임 국토교통부 장관의 신년 바람대로 올해는 집값 걱정과 전·월세 문제 등으로 힘겨워하는 국민들의 근심이 덜어질 수 있을까.


올해는 종합부동산세와. 양도소득세. 세율 인상과 .같은 규제 일변도의 정책이 또다시 강화됐다. 다주택자를. 줄이고 매물을 늘리겠다는 게 정부의 생각이지만.
 시장의 반응은. 처참하리만큼 냉담하다. 
궁극적으로 정부가 거둬들이는. 세금만 늘어나고, 공급 부족 속에 올해도. 매매가격과 전셋값은 치솟을 것이라는. 게 전문가들의 중론이다.

올해부터 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 .0.6~3.0%가. 적용되며, 3주택 이상. 및 조정대상지역 .2주택자는. 과세표준 구간별로. 1.2~6.0%가 .된다.

. 과세표준을 정할 때. 적용하는 공시가격의 비율.도 종전 90%에서. 2021년 95%로. 인상된다. 조정대상지역 .2주택자의 세부담 상한은 기존. 200%에서 300%로 오른다.
.
양도세의 경우 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 .45%로 .상향 조정된다. 오는 6월부터는 조정대상지역 다주택자 세율은 최대 70%까지 치솟는다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 2주택자는 20%, 3주택 이상 소유자는 30%로 인상된다. 조정대상지역 내 분양권에도 최대 70%의 세율이 매겨진다.

정부는. 이처럼 세금 부담이 커짐에 따라. 주택 보유자들이 주택을 매도할 것으로. 점치는 듯하다. 하지만 현실과는 .상당한 괴리가 있다는. 게 전문가들의 견해다. 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장은 ".(재산세와 종부세 등) .보유세에 대한 부담을. 느끼더라도 양도세 중과에 따른 .세금과 비교를 하게 될 것".이라며 "일단 좀 더 보유하는. 형태로 갈 것"이라고 말했다.

박합수 KB국민은행. 수석부동산전문위원 또한 ."양도세를 낸다고 보유한. 기간 동안 낸 재산세나 종부세 등을. 환급해주는 게 아니다".라면서 .그동안 낸 세금과 대출이자, 물가인상률까지 고려하면 양도세 중과를 부담하면서. 집을 팔았을 때 실제로 남은 돈이 별로 없게 된다

. 어차피. 낼 세금이라면 증여를 선택하게 되고, 그러면 매물이 잠기게 된다"고 설명했다.

국토교통부는 오는 7월부터 3기 신도시와 수도권 내 일부 공공택지의 공공분양주택을 대상으로 사전청약을 시행한다고 .3일 밝혔다..

부동산, 안정을 위해서는 전폭적인 공급이 우선돼야, 하건만 현재 정부는, 세제 개편에 더해 3기, 신도시 조기 분양과 ,공공임대 확대, 등을 통해 전세수요에 대응하겠다는, 계획만 펼치고 있다. 국토교통부는, 올해 인천계양(1100가구)를 비롯, 사전청약 3만 가구를, 조기 공급한다고 밝힌 바 있다.

고준석 ,동국대 법무대학원 겸임교수는 ",서울 집값 안정에 가장 큰 걸림돌은, 공급부족이다. 공급만큼 가격 조절기능을, 가진 건 없다. 하지만, 규제 속에 사업 승인을, 받은 재건축도 늦춰지는 상황,"이라고 지적했다. 그러면서 그는 재건축 안전진단 기준 완화, 분양가 ,상한제 폐지, 분담금 조정 등의 필요성을 강조했다.

직방에 따르면 올해 서울서 분양 예정이던, 6만6656가,구 가운데 실제 분양된 가구 수는, 2만8100가구에 ,그쳤다. 예정치의 ,42.2% 수준이다. 분양가상한제 등,의 여파가 컸다. ',미니 신도시급,'으로 일컬어지는, 1만 2032가구, 규모 서울 강동구 '둔촌 주공'도 지난해, 사업 진행을 완수하지 못 했다.

아울러 ,올해 전국 입주 물량은 22만가구, 수준으로 작년보다 약 16%, 줄어드는 가운데 수도권의 ,입주 물량 감소세가 두드러진다. 부동산114에 따르면, 2021년, 서울 입주 예정 물량은 ,2만5931가구다,. 2020년(,5만386가구),과 비교하면 ,48.5% 줄었다. 경기도의 입주 예정 물량은 ,8만5801가구로, 전년,(11만4735가구),보다 25% 이상, 감소했다.,
여기에 코로나1,9 확산세에 따른, 저금리, 기조와 넘쳐나는, 유동자금까지 더해지면 올해,도 집값은 오를 것이 명백해 ,보인다. 현재 추산되는, 시중 유동자금만 해도 ,3000조 원이 넘는다. ,

마땅히 부동산 자산을 대체할 투자처가 없다. 마땅히 부동산 자산을 대체할 투자처가 없다.마땅히 부동산 자산을 대체할 투자처가 없다.

권대중 명지대 교수는 ,"현재 저금리로 유동성 ,자금이 대거 풀려있는데 공급 물량은 부족한 상태다,. 당장 들어갈 집이 없으면, 집값은 오를 수밖에 없다,"며 "매매시장이 정상화되지 않으면, 전월세 시장도 불안할 수밖에 없다. 월세가격은 ,5% 이상으, 매매가격보다 더 오를 것"이라고 내다봤다.



2021년 6월부터,는 주택 전세, 월세 계약, 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일, 이내에 시·군·구청에, 공동으로 신고해야 합니다.

신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금·중도금·잔금 납부일 등입니다.
신고와, 동시에 확정일자가 부여되며, 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아닙니다.

정부가 오,는 2030년 ,아파트 공시가격을, 시세의 ,90%까지, 올릴 경우 주택 보유세가, 4조6000억원 ,넘게 증가할 것으로 전망된다.

13일 추경호, 국민의힘 의원이 국회예산정책처에 의뢰해 분석한 ‘공시가격 현실화 계획에 따른 주택분 보유세수 증가분 추계’에 따르면, 2021년, 공시가격, 상으로만 보유세가 2753억원, 늘어나느 것으로 나타났다.

이번 조사는 지난 ,2018년, 종부세 및 2019년 ,재산세 실적자료를 이용했다. 공시가격 상승률 ,이외의 시세 변동은 없다,고 가정했으며, 덩부의 부동,산 세제 강화 대책으로 다주택자 및 법인의, 30%,가 주택을 ,매각했따는 전제로 계산됐다.

보고서에 따르면, 2021년, 공시가격이 시세의, 70.2%로 오를 경우, ▲종부세 1198억원 ,▲,재산세 1555억원 등 보유세가 2753억원 더 걷히는 것으로 추산했다. 또 매년 공시가격이 오르면서 2025년,에는 ▲종부세 9996억원, ▲재산세 1조1235억원, 등 보유세가 2조1231억원 늘어날 것으로 분석했다.

특히 아파트 공시가격이 시세의, 90%, 오르는 2030년,의 경우, ▲주택 종부세 2조2441억원, ▲,재산세 2조3634억원, 등 총 보유세가 4조6075억원, 더 늘어날 것으로 예상했다.

앞서 정부는, ‘부동산 공시가격 현실화 계획’,에 따라 올해 기준 공동주택 69.0%인 ,아파트 공시가격 현실화율을 2030년까지 ,90%로, 끌어올리겠다고, 발표한 바 있다. 단독주택은 올해 53.6%에서 2035년까지 90%로, 올린다는 방침이다.

정부의 부동산 세제 강화 방침에도 주택을 매각하지 않을 경우, 보유세는 5조원 이상 증가할 것으로, 전망된다. 다주택자 및 법인의 10%가 주택을 매도했다고, 가정한다면 보유세는 2021년 3013억원으로 늘어나게 되며, 2025년,에는 2조3386억원,으로 늘게 된다. 또 공시가격이, 시세의 90%로, 상승한다면, ▲종부세, 2조7233억원, ▲재산세 2조3634억원, 등 보유세는 5조867억원에 달할 전망이다.

예산정책처는 이와 관련, “보유세 강화로, 인한 보유현황의 변동이 있을 경우, 세수증가분도, 달라져 해석에 유의할 필요가 있다”며, “20201년 ,이후 공시가격 상승률은 시세변동률에, 따른 공시가격의 영향을 포함하지 않았으므로 향후, 시세의 상승과 하락에 따라 추계 결과는 달라질 수 있다”고 설명했다.


한강변에 자리 잡은 아이파크삼성은, 최고 46층 3개동, 전용면적 145,~269㎡, 총 449가구로, 이뤄진 고급 아파트로 2004년, 준공됐다. 부동산 세금 IT 전문 스타트업, ‘아티웰스’에 따르면 이 아파트는 전국에서 공시가격이, 가장 비싼 단지다. 지난해 공시가격은, 65억6000만원,으로 전국 1위를, 기록했다. 2001년 분양 당시에는 최고, 분양가가 8억3780만원으로, 일부 가구는 미분양이 나기도 했었다.



한편 한국부동산원에 따르면 1월 둘째 주(11일 기준), 서울의 아파트 매매가격은 0.07% ,올라 지난주(0.06%)보다 상승 폭이 커졌다. 서울의 주간 아파트값 상승률이 0.07%까지 올라간 것은 지난해 7·10 대책 발표 직후인 7월 둘째 주(0.09%) 이후 처음이다.

이번 주 서울 강남권은 압구정·반포동, 등 재건축 진척 기대감이 있는 단지 위주로, 강북권은, 마포·동대문, 등 역세권 인기 단지 위주로 가격 상승 폭이 확대됐다.

강남 4구의 경우 송파구,(0.11%→0.14%)는 잠실동, 재건축 추진 단지와 상대적으로 저평가된 오금동 아파트 단지 위주로 올랐고, 강남구(0.09%→0.10%)는 재건축 기대감이 있는 압구정동 아파트 위주로 올랐다. 서초구(0.10%→0.10%)는 지난주 반포동 래미안 원베일리가 역대 최고인 3.3㎡,당 5668만원의 분양가를 승인받은 영향 등으로 ,아파트값이 상승세를 이어갔다.
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강북권에서는, 마포구(0.10%)가 공덕·도화·아현동 중심으로, 동대문구(0.09%)가 전농·답십리동 뉴타운 단지 위주로, 용산구,(0.08%)가, 이촌·문배동 위주로 각각 집값 ,상승을 견인했다

2001년, 분양 당시에는 최고, 분양되고 미분양까지 된,아이파크 삼성  아파트 가격은,  8억3780만원, 헐 이런 ,비싸네 ,그런데, 
이런 아파트가,  지난해, 공시가격은, 65억6000만원,으로 전국 1위를, 기록했다. 
이러니 아파트에 투자를 안하겠냐,그래서 돈좀 벌어 볼려고, 대출 할려니까, 대출 규제하고 , 있는놈들은, 자기돈으로, 또 투자하고, 이게 너희들이 말하는 나라냐, 비싼 월급 받고 앉아서, 자기들 주머니만 채우는거 아니냐, 자괴감을 넘어 자살하고 싶을정도의, 국민이, 코로나19, 상황에서, 더욱  머리에 쥐가 난다고,한다